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存量时代的商业地产机遇: 房企摸索新业务 拓宽融资路径

发布时间:2018-03-13 16:45:03 来源:本站 分享到:

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在金融去杠杆化的环境下,房地产的新投资方式正在发酵,房地产企业的高层次债务融资模式将被打破。随着城市功能变化的发展,住房市场开始使用更多的非标准融资来干预高质量资产套餐的存量并扩大资产水平。

渤海汇金资产管理有限公司董事总经理李耀光指出,今年房地产融资环境并不顺利,明年将更加难以实现。如何整合资金是房地产企业最关心的问题。 “市场上的土地合并和收购远远超过了竞标和拍卖。”换句话说,住房公司将继续扩大融资渠道,房地产金融属性突出。

海通证券的一份研究报告指出,如果不考虑转售和未发行的债券,2019年最大的AA和未评级住房债务到期将达到381亿元,其次是2018年的309亿元。

义乌研究中心智库研究室主任颜跃进指出,资本紧缩的可能性和预期将使房企加快融资步伐。从兼并和收购的角度来看,这意味着新的市场机会,但新的风险也在不断涌现。住房融资成本上升与具体项目运作有关。私募股权基金参与住房项目,并且正在测试其运营能力。住房公司也有必要积极增加流动性。目前房地产市场融资紧缩不能简单地理解为压制,而是作为一种常态。换句话说,房地产供应方的正常结构改革仍将有融资支持。收紧这一声明实际上更多的是收紧非法资金。因此,虽然存在负面影响,但从长远来看,这将有助于防止住房企业等金融风险。

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去杠杆下的融资创新

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根据上述人士的分析,目前有三大类住房融资:租赁业务,信托+私募股权基金,住房企业和机构设立合并基金。资产证券化可以在未来租赁市场的各个方面进行,这将减轻相关公司的财务压力。例如,出租物业,租金和装修可以通过REIT类结构融资。

2017年,由于债券收益率迅速上升,住房公司取消或推迟了债券市场的债券发行计划,住房融资已显示出重返信托融资的迹象。通过“信托+私募股权基金”模式,房地产公司将杠杆效应翻了十倍以上,然后有机会进入并购项目,但这种融资风险也很高。值得一提的是,住房企业建立股权并购基金主要负责劣势合作伙伴的作用。优势在于,如果对相关项目有足够的信心,那么一些收益将被赎回给优先合作伙伴,而住房企业可以享受更好的项目效益,也可以弥补融资的成本压力。

在债务融资收紧的同时,城市股票资产需要重振,住房公司可以积极探索其他融资渠道。

例如,融创上海集团首先以投资基金的形式进入股票商业房地产市场。 3月4日,它宣布联合推出NOVA,建立规模为200亿元的股票投资基金。业内人士指出,在创造新业务增长点的同时,融创也在利用资金进行融资。此外,资金以这种方式进入房地产也是一种趋势。

根据综合经纪业的统计,在目前的市场中,发展合格的住房企业的资产证券化主要是基于CMBS产品的发行。没有发展资格的住房企业主要依据房地产投资信托基金的类型。类房地产投资信托可以帮助房地产公司降低资产负债率并提高市场估值。 2017年,内地房地产投资信托基金项目规模突破260亿元,较2016年的104亿元大幅增加。

一个事实是,2017年,国内发行了1.4万亿ABS产品,与房地产相关的三种资产证券化产品是房地产投资信托基金,CMBS和其他房地产证券化产品,主要通过银行间和交易所渠道。

李耀光认为,宏观调控导致房地产行业经历了五年的时间。在过去三年中,80%的房地产都是通过债务融资,从而导致该行业的高杠杆率。他总结说,目前的住房金融创新将有以下趋势:越来越多的股权投资,越来越少的债务;需要事先获得三方监管机构批准的产品才能蓬勃发展;未来货币将逐渐宽松,但货币将流向监管舞台。

具体而言,房地产公司干预股票资产以实现投资和融资。从物业持有人的角度来看,房地产投资信托相当于资产或子公司的首次公开发行;从投资者的角度来看,房地产投资信托可以投资房地产,可以产生稳定的现金流。如果房地产投资信托基金正式实施,也将解决城市化带来的投资渠道不足的问题。

存量商业地产机遇

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在3月9日举行的中国股票市场资产峰会上,易居企业集团首席执行官兼嘉里总裁张燕指出,2017年房地产资产发行量将继续攀升至近2000亿元,其中股票资产的比例是目标。 40%,发行总额接近2016年全年。资本进一步推高了股市的热潮。

李耀光进一步指出,房地产已进入金融时代,而并购本身就是一种金融属性。土地收购不再是住房公司的重点,市场已进入振兴期。在这种背景下,金融企业关注现金流,这来自三个方面:运营,债务融资和股权融资。在中国的股票投资和融资中,债务融资占80%以上。特别是在过去三年中,房地产杠杆化的房地产价格高,并且由于大量股票房地产缺乏流动性,风险正在积累。

股票资产的运营,交易,租赁和金融化既需要专业团队和能力,也需要资金流通平台。从2017年开始,住房公司干预股票资产的机会逐渐增加。 FOG富昌资产集团董事长陈小鸥指出,房地产业正进入一个新阶段。住房公司必须做四件事,包括商业模式的升级,房地产的财务属性,资产证券化和资产管理,以及全球资产配置。

陈小鸥认为,住房企业与资产管理合作发行股权投资基金一方面可以满足融资需求,另一方面可以满足风险,这是未来住房企业内部资产流通的必由之路。 “发展+运营+金融”投资组合模式将成为未来的主流,即房地产资源,商业资源和资本资源的高度整合,从而考虑到房地产开发的价值和商业价值操作。

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